Zakup nieruchomości rolnej

Zakup nieruchomości rolnej – szanse i zagrożenia

Głośna nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie jeszcze w minionym roku, mocno skomplikowała obrót gruntami rolnymi. Nie oznacza to jednak, że zakup ziemi rolnej jest dziś niemożliwy – ustawodawca stworzył wiele opcji, z których możemy skorzystać nie będąc rolnikami.

Pierwszym krokiem, jaki powinni wykonać zainteresowani, jest sprawdzenie, czy dany grunt jest objęty MPZP – miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dany grunt jest w MPZP przeznaczony na cele inne niż rolne, to zakup takiego gruntu nie wiąże się z żadnymi trudnościami – MPZP jest bowiem wiążącym aktem prawa miejscowego, w przeciwieństwie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plany zagospodarowania przestrzennego nie są niestety obligatoryjne, więc mimo ich rosnącej popularności w samorządach, grunty rolne często mogą nie być nimi objęte. Formalnie istnieje możliwość wnioskowania o stworzenie MPZP dla danego obszaru, ale w praktyce procedura taka może trwać od kilku miesięcy do kilku lat i nie jest żadnym rozwiązaniem dla potencjalnego kupca. Jeśli nasza wymarzona działka nie jest objęta MPZP, musimy przyjrzeć się realnym możliwościom oferowanym przez ustawę.

Nieruchomości rolne poniżej 0,3 hektara

Najmniejsze z gruntów rolnych, mieszczące się w 30 arach, również są ustawowo wyłączone z reżimu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego. Taka działka w zupełności zaspokaja potrzeby konsumentów chcących wybudować dom jednorodzinny, ale dla wielu przedsiębiorców ten obszar może być zbyt mały na inwestycję. W tym kontekście jednym z rozwiązań może być podział gruntu, którym jesteśmy zainteresowani, na 30-arowe fragmenty i zakupienie ich pojedynczo. Jeśli takie rozwiązanie nie wchodzi w grę, nasze dalsze kroki będą zależne od tego, czy działka przekracza powierzchnię 1 hektara.

Jeden hektar – jeden zasadniczy problem

Nieruchomość rolna do jednego hektara może być wciąż zakupiona relatywnie łatwo, o ile Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nie skorzysta z prawa pierwokupu. Z punktu widzenia stron umowy, cała procedura przedstawia się bardzo prosto. W pierwszej kolejności należy zawrzeć przed notariuszem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w której zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży zostanie uzależnione od wstrzymania się KOWR od skorzystania z prawa pierwokupu. Kopia umowy zostanie przesłana przez notariusza do Ośrodka, który ma miesiąc na skorzystanie ze swojego prawa. Jeśli do tego dojdzie – oświadczenie woli Ośrodka zostaje przesłane listem poleconym do sprzedawcy nieruchomości, a jednocześnie jest publikowane w systemie Biuletynu Informacji Publicznej KOWR. Następnie dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży między KOWR a sprzedawcą, za cenę określoną w umowie przedwstępnej. Jeśli cena ta zostanie uznana za rażąco zawyżoną, KOWR może w ciągu 14 dni od daty skorzystania ze swojego prawa skierować do sądu wniosek o ustalenie ceny dla tej nieruchomości. Może to oznaczać zasadnicze obniżenie wartości i stratę dla sprzedającego.

Jeśli Ośrodek nie będzie korzystać z prawa pierwokupu, może pisemnie poinformować o tym sprzedawcę albo wstrzymać się od podjęcia jakichkolwiek działań. Najbardziej pewnym sposobem na ustalenie stanowiska KOWR jest więc obserwacja BIP, gdzie ewentualne oświadczenie o pierwokupie pojawi się najszybciej. Po upewnieniu się, że KOWR nie jest zainteresowany gruntem, możemy bez dalszych przeszkód przystąpić do właściwej umowy sprzedaży, tak jak w przypadku każdej innej nieruchomości.

Największe grunty, czyli gra va banque

Grunty powyżej jednego hektara rodzą dla obu stron potencjalnej sprzedaży szereg problemów. W poprzednim stanie prawnym wystarczyło zaoferować grunt na sprzedaż rolnikom za pośrednictwem platformy KOWR za właściwie dowolną cenę, a jeśli dowiedliśmy, że nieruchomości nie udało się w ten sposób sprzedać – KOWR stosunkowo łatwo wydawał zgodę na zakup gruntu rolnego przez podmioty inne niż rolników.

Obecnie, jeśli chcemy spełnić ustawowe kryteria wyrażenia zgody przez KOWR, musimy spełnić nowy warunek – grunt musi zostać zaoferowany na sprzedaż w cenie nie przewyższającej o 50% lub więcej wartości danego rodzaju i klasy gruntu, określanej przez Główny Urząd Statystyczny dla każdego województwa. Łatwo się domyślić, że nawet 149% ceny GUS to wciąż stawka znacznie niższa od dotychczasowych cen rynkowych. Ogłoszenie o sprzedaży wystawione na portalu KOWR stanowi przy tym wiążącą ofertę, więc jeśli pójdziemy tą drogą, zarówno zainteresowany zakupem jak i właściciel działki ryzykują wszystko. Jeśli z oferty skorzysta właściciel sąsiedniej działki albo inny rolnik, zainteresowany straci jakiekolwiek szanse na zakup, a właściciel będzie w praktyce zobowiązany do sprzedaży działki, często po bardzo niekorzystnej cenie. Taki mechanizm ma oczywiście przełożenie na ogólny spadek cen gruntów rolnych. Jedyną możliwością ominięcia tego obowiązku jest przedstawienie operatu szacunkowego, zgodnie z którym dany grunt ma wartość o co najmniej 50% wyższą niż wynikałoby to ze stawki GUS. Takie operaty będą jednak osiągalne głównie dla wyjątkowo żyznych i wartościowych ziem.

Cała procedura przedstawia się więc następująco: najpierw zbywca nieruchomości umieszcza ogłoszenie na portalu KOWR z ofertą sprzedaży działki. Oferta zawiera przede wszystkim oznaczenie i opis nieruchomości, jej cenę, przeznaczenie zgodnie z MPZP bądź innymi dokumentami planistycznymi, a także określenie terminu na składanie odpowiedzi na ogłoszenie, nie krótszego niż 30 dni. Jeśli sprzedający nie otrzyma ofert kupna, składa do KOWR wniosek o wydanie zgody na nabycie nieruchomości przez nabywcę nie będącego rolnikiem, załączając do niego dowody na umieszczenie ogłoszenia i brak odpowiedzi, oświadczenie nabywcy dotyczące prowadzenia działalności rolniczej na nieruchomości oraz o tym, iż w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, a także inne dokumenty przewidziane w ustawie. Jeśli KOWR nie zgodzi się na sprzedaż, istnieje możliwość wniesienia odwołania do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Alternatywnie, zbywca może zażądać od KOWR nabycia gruntu po cenie rynkowej określonej przez KOWR. Cena taka może okazać się przy tym dość niska i porównywalna z ceną gruntu określoną przez GUS.

Nieruchomość rolna w spółce

Stosunkowo bezpieczną alternatywą dla opisanej wyżej procedury jest wniesienie nieruchomości rolnej powyżej 1 ha jako aport do spółki przez dotychczasowego właściciela. Taka opcja oferuje większą pewność dla obu stron transakcji i może być stosunkowo szybka. Pierwszym krokiem dla takiej procedury jest oczywiście zawarcie umowy spółki, najlepiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. W samej umowie należy już wskazać dany grunt rolny jako aport, zamieszczając jednak zastrzeżenie, że przeniesienie prawa własności nastąpi dopiero na skutek zawarcia umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego. W ten sposób usuwamy wątpliwości dotyczące przeniesienia własności gruntu przez samą umowę spółki, a także unikamy zarzutów ze strony KOWR, iż umowa ta stanowi już rozporządzenie gruntem rolnym z pominięciem Ośrodka. Po zawarciu umowy, spółka w organizacji może już złożyć zawiadomienie do KOWR o zawarciu umowy, jednocześnie wnosząc o wyrażenie zgody na sprzedaż. Do zawiadomienia obowiązkowo musimy załączyć wypis i wyrys z rejestru gruntów, warto też zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej. Uzyskanie takiej zgody od KOWR będzie dla nas formalnym potwierdzeniem, iż możemy już zawrzeć umowę rozporządzającą przedmiotem aportu. KOWR ma w tym momencie prawo do zakupu nieruchomości, z którego powinien skorzystać w ciągu miesiąca. Jeśli wiemy już, że Ośrodek nie skorzysta ze swojego prawa, możemy zawrzeć umowę rozporządzającą gruntem rolnym (w formie aktu notarialnego, podobnie jak w przypadku samej umowy spółki) i dopiero wtedy będziemy mieć możliwość rejestracji spółki z o.o. w KRS. Należy przy tym pamiętać, że spółka może funkcjonować jako spółka w organizacji tylko przez 6 miesięcy – przez ten czas musimy zdążyć ze złożeniem wniosku o wpis spółki do rejestru.

Jak przekonać właściciela działki do przystąpienia z nami do spółki? Największą zaletą z jego punktu widzenia jest fakt, że nie musi narażać się na sprzedaż działki innemu rolnikowi po niekorzystnej cenie GUS, bowiem KOWR co do zasady odkupuje grunt objęty aportem za cenę równą wartości działki określonej w umowie. Owszem, sprzedawca uzyska wynagrodzenie za grunt stosunkowo późno – dopiero po sprzedaży swoich udziałów w spółce – ale standardowa procedura zakupu opisana wyżej zajmie ostatecznie porównywalną ilość czasu.

Zaraz po zawarciu umowy rozporządzającej, należy też jak najszybciej przystąpić do odrolnienia gruntu, w miarę możliwości całkowitego. Im szybciej do odrolnienia dojdzie, tym szybciej będziemy mogli dokonywać zmian w spółce bez wpływu ze strony KOWR. Ośrodek ma bowiem prawo pierwokupu w odniesieniu do udziałów w spółkach kapitałowych posiadających nieruchomości rolne o całkowitej powierzchni powyżej 5 hektarów. Ryzyko, że KOWR z tego przywileju skorzysta, jest naprawdę nikłe, ale stanowi to kolejne utrudnienie w obrocie gruntem rolnym i przedłużenie wszystkich procedur. Obrót udziałami nie jest jednak w żaden sposób ograniczony czasowo, więc praktycznie zaraz po wpisie spółki do KRS możemy wykupić całość udziałów od dotychczasowego właściciela, który wniósł do spółki nieruchomość.

Odrolnienie

Ostatnim, niezbędnym etapem przygotowania inwestycji na gruncie rolnym jest jego odrolnienie. Szanse na powodzenie tego etapu zależą przede wszystkim od istnienia MPZP – jeśli dany grunt objęty jest MPZP i przeznaczony w nim na cele rolne, odrolnienie wymaga zmiany MPZP. Zmiana MPZP, podobnie jak jego uchwalenie, to jak wspomnieliśmy wyżej, wielomiesięczny proces, który najczęściej całkowicie pozbawia potencjalne przedsięwzięcie opłacalności. Jeśli wiemy już, że planu na danym gruncie nie ma, dalsza ocena możliwości i opłacalności takiego przedsięwzięcia zależy od klasy bonitacyjnej gruntu i jej pochodzenia. Klasę (w skali od I – najwyższa do VI – najniższa) możemy sprawdzić w wypisie z rejestru gruntów, zaś informacji o pochodzeniu (mineralnym bądź organicznym) może udzielić nam odpowiedni wydział ochrony środowiska odpowiedniego starostwa powiatowego. Grunty kategorii I-III co do zasady wymagają zgody na przeznaczenie nierolnicze udzielonej przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, które de facto da się uzyskać jedynie przez zmianę bądź ustanowienie MPZP. Grunty tych kategorii mogą być jednak wyłączone z obowiązku uzyskania zgody, jeśli:

-co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
-położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
-położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej;
-nie przekraczają 0,5 hektara, niezależnie czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części, więc sztuczny podział działki na mniejsze fragmenty nie wchodzi w grę.

Uzyskanie zgody Ministra bynajmniej nie jest pewne – wciąż mówimy tu o lepszej jakości gruntach, które mogą okazać się zbyt istotne i wartościowe w porównaniu z planowaną inwestycją. Z kolei grunty klas IV-VI (oraz klas I-III, objętych powyższym wyłączeniem) nie wymagają na tym etapie żadnego dodatkowego zezwolenia, i w ich wypadku możemy od razu przystąpić do wnioskowania o decyzję o warunkach zabudowy. To właśnie na takich gruntach rolnych powinniśmy się skupić, jeśli szukamy działki pod swoją inwestycję.

Warunki zabudowy warunkiem sukcesu

Uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy to stosunkowo prosta i szybka procedura, która standardowo powinna zająć do miesiąca. Wniosek może złożyć każdy – także zainteresowany nabyciem gruntu, ale to w przypadku właściciela wniosek będzie darmowy. Wniosek musi już zawierać charakterystykę inwestycji, w tym informacje o gabarytach projektowanych obiektów, ich parametry techniczne oraz zakres oddziaływania na środowisko, zaś załącznikami do wniosku muszą być mapy: zasadnicza i katastralna, decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (jeśli dotyczy), potwierdzenie możliwości uzbrojenia terenu, a także – zależnie od sytuacji – dowód uiszczenia opłaty skarbowej i opłaty za pełnomocnictwo oraz samo pełnomocnictwo.

Wniosek zostanie przeanalizowany m.in. pod kątem urbanistycznym. Inwestycja powinna charakteryzować się kontynuacją funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu przynajmniej jednej z sąsiednich działek, zgodnie z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa. Oprócz realizacji tej zasady, inwestycja musi mieć dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie jest dla niej wystarczające, a sama decyzja nie stoi w sprzeczności z przepisami odrębnymi (np. prawem budowlanym).

Jeśli decyzja w sprawie warunków zabudowy nas nie zadowala, możemy odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W toku postępowania możemy też składać zażalenia na poszczególne decyzje podejmowane przez organy opiniujące wniosek.

Wyłączenie spod produkcji rolnej

Dokonanie wyłączenia to ostatni krok na drodze do zakupu dotychczas rolnej nieruchomości. Działka po wyłączeniu nie podlega już w żadnym stopniu reżimowi określonemu w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, więc przy transakcji nie będziemy zmuszeni „konkurować” z rolnikami ani KOWR.

Wniosek musimy złożyć w odniesieniu do wyłączenia gruntów klas I-III pochodzenia mineralnego i organicznego, jak również w odniesieniu do klas IV-VI pochodzenia organicznego – w przypadku tej drugiej grupy wniosek jest przy tym wiążący, więc nie ma żadnych podstaw, dla których starosta mógłby nam odmówić. Wzory wniosków są łatwo dostępne na stronach starostw powiatowych, zaś do samych wniosków musimy załączyć wypis z rejestru gruntów, wypis i wyrys z MPZP (jeśli obowiązuje na tym terenie), decyzję o warunkach zabudowy, dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, określenie wartości rynkowej gruntu objętego wnioskiem, projekt zagospodarowania działki i odpowiednie pełnomocnictwa. Kluczowa dla uzyskania zgody jest zgodność inwestycji deklarowanej we wniosku z decyzją o warunkach zabudowy. Samo złożenie wniosku nie wiąże się z żadnymi opłatami, ale samo odrolnienie wiąże się już ze znacznymi opłatami – musimy bowiem uiścić należność, czyli jednolitą opłatę za wyłączenie z produkcji rolnej, a przez kolejne 10 lat także opłatę roczną, wynoszącą 10% należności. Stawki za 1 hektar wyłączenia określone są w ustawie i są tym wyższe, im lepsza jest jakość gleby. Obliczona na ich podstawie kwota ulega zmniejszeniu o wartość rynkową działki i dopiero tak uzyskana kwota stanowi należność. Co ważne, możemy uzyskać redukcję opłaty do 500 m2 w przypadku zabudowy działki budynkiem jednorodzinnym oraz do 200 m2 za każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym. Zwłaszcza druga z tych możliwości może okazać się decydującym czynnikiem przy lokalizacji inwestycji, np. związanej z branżą deweloperską. W przypadku gruntów klas IV-VI pochodzenia mineralnego, wyłączenie z produkcji jest całkowicie darmowe. Co do zasady, decyzja w odpowiedzi na wniosek powinna zostać wydana w ciągu miesiąca.

Odrolnienie będzie jednak skuteczne dopiero po rozpoczęciu inwestycji, bowiem to w momencie pojawienia się na działce pierwszych instalacji bądź fundamentów dochodzi do faktycznej zmiany przeznaczenia gruntów. Może to stwierdzić dowolny geodeta. Dopiero w tym momencie w rejestrze gruntów litera R, oznaczająca grunt rolny, zostanie zmieniona na oznaczenie Bp, przeznaczone dla gruntów zurbanizowanych niezabudowanych bądź w trakcie zabudowy. Z tą chwilą przepisy o nieruchomościach rolnych tracą zastosowanie do naszej inwestycji.

Czy warto jeszcze kupować ziemię rolną?

Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego mogą przekładać się na spadek cen gruntów, wywołany wymuszonym stosowaniem cen GUS w obrocie nieruchomościami rolnymi. Nie zmienia to jednak faktu, że każda działka rolna, którą jesteśmy zainteresowani, wymaga dokładnej analizy pod kątem opłacalności. W grę wchodzą bowiem nie tylko koszty postępowania, ale też czas jaki zajmą nam opisane powyżej procedury administracyjne. Zależnie od tego, jaką drogą będziemy się kierować, musimy liczyć się także z realnymi kosztami po odrolnieniu albo z ryzykiem utraty działki na rzecz KOWR bądź indywidualnego rolnika. W praktyce z punktu widzenia inwestorów najbardziej opłacalny jest wybór działek na gruntach niskich klas bonitacyjnych, od IV do VI. Zależnie od ich pochodzenia, odrolnienie może okazać się w ich przypadku bardzo tanie lub wręcz darmowe, i nie będzie wiązać się z przesadnie skomplikowanymi procedurami.

Jak z kolei wygląda ryzyko utraty ziemi na rzecz KOWR? W praktyce jest ono raczej minimalne. Statystyki udostępniane przez sam Ośrodek pokazują, że korzysta on ze swoich praw w odniesieniu do gruntów rolnych niezwykle rzadko, najczęściej w odniesieniu do tych nieruchomości, które graniczą z tymi już przejętymi przez Ośrodek. W zdecydowanej większości przypadków nie należy więc obawiać się samego przejęcia gruntu przez KOWR – niestety, procedury związane z prawami Ośrodka do gruntów rolnych stanowią dotkliwe i niemożliwe do pominięcia utrudnienie w obrocie nieruchomościami rolnymi.

Autor tekstu: Filip Walczak
07.05.2021 r.

Comments are closed.